美联储降息后国内地产股强势上涨,出险房企有望获益
来源:第一财经作者:马一凡2024-09-19 14:19

全球资本流动,房地产作为保值增值“蓄水池”,将迎来哪些变化?

当地时间18日,美国联邦储备委员会结束为期两天的货币政策会议,宣布将联邦基金利率目标区间下调为4.75%至5%,即降息50个基点,这是美联储自2020年以来首次降息,且力度高出机构预期。

9月19日上午,三大指数拉升翻红、持续走强。截至上午11时,沪指涨0.49%,深证成指涨1.18%,创业板指涨0.91%。多个地产股大涨,A股天地源、中交地产涨停,金地集团涨8%,光大嘉宝、渝开发涨6%,万科A涨5%;港股金地商置涨18%,佳兆业涨18%,禹洲集团涨17%,世茂集团涨11%,富力地产涨10%。

美联储大幅度降息会对中国房地产产生怎样的影响?

从历史经验来看,美联储降息可能会增加全球资本的流动性,资金从美国流出,寻找更高收益的机会,这可能促使部分资金流向人民币资产;此外,随着美联储降息,全球货币政策转向宽松的预期成为现实,宽松潮蔓延,资本流动性加大,房地产一向是资产保值增值的“蓄水池”,市场有望得到进一步提振。

镜鉴咨询创始人张宏伟对记者表示,美联储一次性降息50个基点,意味着全球的货币政策转向宽松,资本有望回流,短期从信心层面看这是一个好的开端,此前美联储连续加息,给发展中国家造成了较大压力,接下来无论是总体经济还是房地产,将有趋好迹象。对于企业来说,境外美元债资金成本也将有所下降,如果未来一到两年是一个降息周期,那么对于出险房企的债务重组推进也较为有利。

研究机构克而瑞认为,美联储降息通常会刺激全球经济活动,可能推动大宗商品价格上涨,但考虑到当前行情,这一轮房地产市场底部还未完全到来,还要看接下来的货币政策和财政政策力度能否跟上,此外,降息被视为刺激经济的手段,可能提升全球市场的信心,投资者对经济前景的乐观态度可能带来行业预期回升。

国际三大评级机构之一惠誉在年中时曾预计,美联储将在9月开始降息,并将在12月再次降息,未来12-18个月全球利率将以较慢的速度下降,惠誉对中国经济的增长预测进行了上调。

从房地产大宗市场表现来看,外资在中国的房地产大宗交易中,近年来一直是一股活跃力量。

2018年-2019年,外资钟情于配置中国核心一线城市的商办物业,据戴德梁行统计,2018年上海大宗交易市场中,外资买家成交占比高达69%,占据市场绝对主导。

2020年新冠疫情发生后,中国的工业园区、高标准物流地产行业大规模发展,包括高盛、黑石、华平、嘉民、领展、易商红木等外资机构纷纷入局。在这个阶段,外资的“投资轨迹”从收购北上广深商办写字楼扩大到长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等多种类型项目。

2021年下半年以来,中国房地产行业出现深度调整,房地产信托违约增加,不良资产规模增长,有外资开始关注国内这部分风险高、收益高的不良资产,有外资配置中国出险房企的债券与股票,也有外资成立特殊的基金,专门在中国寻找被低估或者大减价的地产项目。

美联储自2022年3月至2023年7月开启高达11次的连续加息,累计加息幅度达525个基点。过去一年间,美联储将联邦基金利率目标区间维持在5.25%至5.5%之间,为23年来最高水平。

在这之后,外资在中国房地产市场大宗投资的表现略趋平淡,风头被国内投资者压过。以北京、上海为例,2023年北京大宗交易市场全年共录得576亿元,同比上升89.1%,但买家多为国内险资;2023年上海大宗交易市场共录得115宗、合计806亿成交,成交总额同比下降8.9%,投资者以个人投资者和机构为主,国企买家市场占有率显著攀升。2024年上半年,上海房地产大宗交易依然活跃,交易宗数达到50宗,但依然是国内投资者占主导的格局。

张宏伟表示,目前美联储宣布降息50个基点,只能带来短期影响、带来信心层面的提升,但如果接下来有一个较长的降息周期的话,比如累计达到150个基点以上的降幅,对房地产行业可能会有实质性的影响,核心城市的楼市也有可能升温。

责任编辑: 李志强
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