上交所官网显示，安江高速持有型不动产ABS（资产支持证券）已于日前正式获批，同期，万国数据2024年第1期数据中心持有型不动产ABS也于近期申报至上交所。该两单项目是继华泰-中交路建清西大桥持有型不动产ABS和建信住房租赁基金持有型不动产ABS挂牌上市后，又一批不动产持有型ABS项目。

证券时报记者获悉，目前上交所已组建专班，与各地政府主管部门联合开展盘活存量资产专项培训会，并在全国重点区域和重点领域宣介持有型不动产ABS产品，积极排摸并推动有盘活存量需求的企业开展项目储备，已形成较大规模的项目储备池，预计下半年将加速推进产品落地，为投资机构带来持续稳定的产品供给。

权益定位推动资产信用转型

何为“持有型不动产ABS”？相较于传统ABS产品，持有型不动产ABS最重要的特点是突出“资产信用”和“权益属性”，一般采用平层结构，以底层资产运营产生的现金流实现投资人持续、稳定分红，同时摒弃了传统的优先劣后增级安排，也不再通过主体信用增进和资产回购等方式来为产品增信，力求在产品层面实现真正的资产信用，帮助发行人获得真正的权益性资金。

那对投资者来说，其收益如何获得保障呢？“与传统ABS一致，投资者可以享有底层资产的租金收益。”一位参与建信住租持有型不动产ABS投资的基金经理告诉记者，“更为关键的是，在持有型不动产ABS中，投资机构可以通过运营治理和激励机制设计，参与到基础设施资产的运营决策中去，进一步改善了传统ABS产品中，投资机构较难介入底层资产运营且对运营机构激励不足的难点。”

持有型不动产ABS将公司制治理原理和机制嵌入产品结构，引入计划管理人、投资人、运营统筹机构共同参与的“管理委员会”，使投资机构真正参与基础设施资产的运营决策，并通过有效的运营激励机制充分激活运管机构管理能力。

“产品管得好不好，将直接给予管理运营团队相应的激励与约束。同时，投资人可以积极参与运营决策，更深入地了解项目的运营和建设。”前述基金经理表示。

由此可见，持有型不动产ABS更多体现投融双方关于资产筛选、定价、条款设计的协商结果，通过合理的内部机制安排，实现证券持有人对基础资产的主动管理和运营，也凸显了产品的权益属性。

六大机制助力盘活存量资产

过去几十年中，我国基础设施建设投资规模快速增长，资产大规模增加，目前已达到百万亿级别。2022年5月，国务院办公厅就发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，对盘活存量资产的方向、方式以及盘活使用回收资金等方面提出了要求。在推动经济高质量发展的大背景下，如何进一步帮助企业盘活存量资产、降低融资成本成为一个重要课题。

华泰-中交路建清西大桥持有型不动产ABS发行人中交路桥建设有限公司相关负责人表示：“中交路建项目是优质资产的真实出售，在企业经营层面有效释放了存量资产的沉淀，既降低了杠杆率，也减少了企业经营风险，有助于形成存量资产和新增投资的良性循环。”

值得一提的是，持有型不动产ABS在产品设计时创新性提出“六大机制”，除前文所提到的“运营治理和激励约束机制”外，还包含了信息披露、二级市场活跃度、流动性支持以及持续扩募机制。

具体而言，在信息披露机制方面，持有型不动产ABS更加注重信息披露的及时性和有效性。在流动性支持和交易机制方面，充分借鉴国际经验，吸收和采纳投资机构的普遍建议，允许产品设置一定比例的流动性支持机制，在特定情况下满足部分投资者退出需求，并持续引入二级市场活跃机制，提高产品二级流动性。而在扩募安排方面，则预留了扩募空间，可以不断纳入后备优质资产，促进产品的可持续发展。这一系列更为市场化的创新设计，既可打造盘活存量资产的权益型工具，进一步丰富企业融资渠道，也为投资机构资产配置提供新选择。

建信住租持有型不动产ABS相关负责人同时告诉记者：“公司本单ABS产品打通了基金资产盘活、存量流转的新途径，为基金的后续投资提供增量资金，是公司股权投资、融资支持、管理运营、REITs上市‘投、融、管、退’一体化服务闭环的重要组成部分。”

一位资深市场人士表示，持有型不动产ABS的推出，不仅展现了上交所在推动资本市场创新和深化金融改革方面的决心，也为发行人提供了更为丰富的融资产品，未来将有更多企业将从中受益。

校对：廖胜超