老旧小区改造期盼走出新路子
来源:证券时报网作者:李宇嘉2024-08-09 06:55

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李宇嘉(房地产资深研究人士)

近一段时间,很多城市的老旧住宅卖得很好,比如杭州、天津等城市面积在90平米以下的二手住宅销售占比在50%以上。据说,很多购房者是基于“博拆迁”、“博旧改”考虑才买这类房子。一个浅显的道理是,涉拆迁、涉旧改的房子,意味着开发商或政府要投入大量资金,假以时日,房子和小区将“换新颜”,其价值也会扶摇直上。

不过,这种想法可能过时了。近日,国家发布的新型城镇化战略五年行动计划中,把推进城镇老旧小区改造作为重点任务之一。对于如何抓好落实,新闻发布会上提出,要走好新时代党的群众路线,小区改什么、怎么改,都与小区居民一起商量,多方合力把好事办好。也就是说,老旧小区改造是全体业主自己的事儿,不是政府无限责任或过度责任的全盘兜底。

道理很简单:房子是私产,即便是福利分房年代遗留下来的公房,也都经过市场化成了个人或家庭财产。由一套一套私人房产组成的楼栋、社区,涵盖楼道、电梯、消防井以及道路、排水、垃圾分类等等,构成了居住命运有机共同体。陌生人也好,熟人也罢,这一有机共同体运维得好不好,不仅仅关系到居住福利,关系到居民财产安全,更关系到基层社会运转的质量。

房地产告别高速增长,房子的流通速度放缓,加上人口平均年龄增长,我们居住的小区,可能成为大半生或一生的居住地。而房子也像人一样,普遍开始进入中年、中老年。过往,互为邻居、但多数彼此较为陌生的人群组成的社区,迫切需要从更关注私产转到公共意识的成长,维护居住命运共同体,从而提升每个人的居住福利和资产安全。

自从2019年开启大规模老旧小区改造以来,不管是市政公用及配套设施,还是小区公共部分或配套设施,抑或建筑物本体,政府财政或准财政(管线单位)投资占了相当大的比例。即便是开发商投资,面对额外的成本,往往也是通过提高容积率、改变用地功能,建设商品房回补成本。未来,更强调人居环境、高质量发展,加上房子也够多了,这种模式不可行了。

下一步,老旧小区改造的重点,比如补公共设施短板、夯实安全运行、适老和适儿化改造等,都是花钱的地方。此次五年行动计划还提出,为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障,要建立房屋养老金制度,将“钱”的问题上升到制度层面。而且,老旧是相对的,现在面相还不错的小区,未来都会变成老旧小区。在钱的问题上,必须建立长效机制。

主要就是树立“谁所有、谁负责,谁付出、谁收益”的权责一致理念,以产权人自我出资为主要资金渠道,以主人翁姿态建立业主间的合作机制。同时,政府提供三方面支持,规划和用地支出(如部分用地功能转为商业、容积率大区内平衡),历史文化和环保等财政支持,区、街道、社区三级动员支持,最终激活业主参与、激活空间价值,激活市场投资的空间。

显然,业主“参与主体”的地位认知最关键。因为,要我改,全是问题;我要改,全是办法。基于此,地方政府不能基于要完成多少改造任务的刚性指标而推进改造,不能因为诸如业主投诉垃圾堆成山而担心创卫、担心业主发帖发视频、担心上级问责而担起改造的主体责任。而是要让问题充分暴露,影响到每一个人的利益,从而唤醒全体业主对小区命运的清醒认识。

案例的示范效应,更能激发公共意识的成长。某小区改造后产生的美好人居效应、房价稳定效应,让周遭看到,业主自我出资、“我要改造”,这个账不管怎么算,都是划算的;业主参与意识弱的案例,长期看是不划算的。同时,在改造清单、扶持政策、财政补助等方面,政府要提供“菜单式”、稳定的公开信息,拒绝任何兜底念头,让老百姓形成稳定的预期,夯实参与意识。

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责任编辑: 王智佳
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