李宇嘉（房地产资深研究人士）

近一段时间，很多城市的老旧住宅卖得很好，比如杭州、天津等城市面积在90平米以下的二手住宅销售占比在50%以上。据说，很多购房者是基于“博拆迁”、“博旧改”考虑才买这类房子。一个浅显的道理是，涉拆迁、涉旧改的房子，意味着开发商或政府要投入大量资金，假以时日，房子和小区将“换新颜”，其价值也会扶摇直上。

不过，这种想法可能过时了。近日，国家发布的新型城镇化战略五年行动计划中，把推进城镇老旧小区改造作为重点任务之一。对于如何抓好落实，新闻发布会上提出，要走好新时代党的群众路线，小区改什么、怎么改，都与小区居民一起商量，多方合力把好事办好。也就是说，老旧小区改造是全体业主自己的事儿，不是政府无限责任或过度责任的全盘兜底。

道理很简单：房子是私产，即便是福利分房年代遗留下来的公房，也都经过市场化成了个人或家庭财产。由一套一套私人房产组成的楼栋、社区，涵盖楼道、电梯、消防井以及道路、排水、垃圾分类等等，构成了居住命运有机共同体。陌生人也好，熟人也罢，这一有机共同体运维得好不好，不仅仅关系到居住福利，关系到居民财产安全，更关系到基层社会运转的质量。

房地产告别高速增长，房子的流通速度放缓，加上人口平均年龄增长，我们居住的小区，可能成为大半生或一生的居住地。而房子也像人一样，普遍开始进入中年、中老年。过往，互为邻居、但多数彼此较为陌生的人群组成的社区，迫切需要从更关注私产转到公共意识的成长，维护居住命运共同体，从而提升每个人的居住福利和资产安全。

自从2019年开启大规模老旧小区改造以来，不管是市政公用及配套设施，还是小区公共部分或配套设施，抑或建筑物本体，政府财政或准财政（管线单位）投资占了相当大的比例。即便是开发商投资，面对额外的成本，往往也是通过提高容积率、改变用地功能，建设商品房回补成本。未来，更强调人居环境、高质量发展，加上房子也够多了，这种模式不可行了。

下一步，老旧小区改造的重点，比如补公共设施短板、夯实安全运行、适老和适儿化改造等，都是花钱的地方。此次五年行动计划还提出，为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障，要建立房屋养老金制度，将“钱”的问题上升到制度层面。而且，老旧是相对的，现在面相还不错的小区，未来都会变成老旧小区。在钱的问题上，必须建立长效机制。

主要就是树立“谁所有、谁负责，谁付出、谁收益”的权责一致理念，以产权人自我出资为主要资金渠道，以主人翁姿态建立业主间的合作机制。同时，政府提供三方面支持，规划和用地支出（如部分用地功能转为商业、容积率大区内平衡），历史文化和环保等财政支持，区、街道、社区三级动员支持，最终激活业主参与、激活空间价值，激活市场投资的空间。

显然，业主“参与主体”的地位认知最关键。因为，要我改，全是问题；我要改，全是办法。基于此，地方政府不能基于要完成多少改造任务的刚性指标而推进改造，不能因为诸如业主投诉垃圾堆成山而担心创卫、担心业主发帖发视频、担心上级问责而担起改造的主体责任。而是要让问题充分暴露，影响到每一个人的利益，从而唤醒全体业主对小区命运的清醒认识。

案例的示范效应，更能激发公共意识的成长。某小区改造后产生的美好人居效应、房价稳定效应，让周遭看到，业主自我出资、“我要改造”，这个账不管怎么算，都是划算的；业主参与意识弱的案例，长期看是不划算的。同时，在改造清单、扶持政策、财政补助等方面，政府要提供“菜单式”、稳定的公开信息，拒绝任何兜底念头，让老百姓形成稳定的预期，夯实参与意识。

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