近日，深交所网站披露了中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（简称：中金印力消费REIT，基金代码：180602）2024年二季度报告。报告显示，该产品基础设施项目运营平稳，报告期末出租率98.4%，租金收缴率100%，可供分配金额高于招募说明书同期预测水平。

作为首批获批的消费类基础设施基金之一，中金印力消费REIT于2024年4月30日在深交所上市，致力于持续为投资者带来长期投资价值。近日，针对消费基础设施REITs的推出对商业地产有何意义？上市以来，中金印力消费REIT底层资产运营情况如何？未来是否有扩募计划等问题，《经济参考报》记者独家采访了印力集团董事长丁力业。

客流持续增长 资产运营稳健

中金印力消费REIT的底层资产是位于浙江省杭州市余杭区的杭州西溪印象城，接驳杭州地铁3号线洪园站，是杭州城西单体总建筑面积最大的地铁上盖购物中心。

丁力业介绍，杭州西溪印象城定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心。自2013年开业运营以来，伴随着杭州市消费市场的发展，杭州西溪印象城通过打造一站式购物体验的业态组合，持续提升品牌级次，不断服务于杭州市和余杭区居民消费条件改善，辐射人口达百万级，是杭州市具有重要影响力和区域代表性的标杆商业物业。

据介绍，2024年5月，西溪印象城在周年庆活动月期间举办了“第五届印象音乐节”，活动延续了原创的印象IP系列，达成项目口碑及影响力的深度传播，当月客流同比提升11.6%，环比提升5.4%。在周年庆带动下，5月销售额环比提升11.0%。同时，继续尝试IP+快闪店模式，Q版猪猪侠杭州首展亮相，相关活动在主流社交平台获得了广泛传播。黄油放纵小镇IP快闪精准触达垂类群体，吸引了“娃圈”的年轻粉丝到场观展。

值得肯定的是，多年来，杭州西溪印象城依托印力集团深耕商业管理领域20年的经验，通过积极主动的运营管理和深厚的品牌资源积累，使整体经营和运行持续保持在良好状态。自2013年开业以来，杭州西溪印象城营业额呈上升趋势，2022年项目总营业额超过35亿元；2023年1-9月，九个月营业额突破32亿元，再创历史新高。

“底层资产运营稳健，是中金印力消费REIT的亮点之一。”丁力业在接受记者专访时表示，从租户业态来看，杭州西溪印象城涵盖零售、餐饮、娱乐、服务，能够满足消费者一站式的各类消费体验。从不同租户业态的租赁面积及租金收入占比分析，租户业态结构较为稳定，各类业态租赁面积及租金收入占比较为分散，能够有效缓解单一业态市场风险对本项目的潜在影响。

“零售业态是杭州西溪印象城的传统优势业态，通过这几年陆续调整，我们不断提升和加强餐饮业态占比，尤其重视市场热点及头部品牌的引入，也是我们这几年来能够有稳定业绩的一个重要原因。”丁力业表示，自中金印力消费REIT今年4月30日上市以来，杭州西溪印象城的客流和销售额同比都在保持增长。

据披露，自2024年4月16日（基金合同生效日）至2024年6月30日，中金印力消费REIT持有的杭州西溪印象城项目营业收入合计为6916.29万元，租金收缴率为100%；2024年上半年客流量达1052万，同比增长3.26%。在基金层面，报告期内实现可供分配金额3681万元，按发行规模计算，年化分配率为5.44%，实现招募说明书预测水平的104.37%。

消费投资并举 构建良性循环

首批消费类公募REITs的推出，是资本市场落实党中央国务院决策部署和中央金融工作会议精神的具体举措，将有力推动促消费、稳增长，丰富REITs资产类型和投资者投资标的，构建消费基础设施领域“投、融、建、管、退”的良性循环，为我国REITs市场长期健康发展注入新动力。

在丁力业看来，消费类公募REITs一个最大的特点就是形成了一个良性投资和消费的闭环。“消费类公募REITs将消费者转化为投资人，消费者在你这里消费，租金的回报归投资人，那消费者就愿意到你这来消费。这样投资带动消费、消费带动投资，整个业态就形成闭环。”丁力业解释道。

“消费类公募REITs的底层资产是居民参与消费的基础设施和重要载体，随着产品上市，将有利于推动盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费。”丁力业感叹道，在过往的20年里面，印力集团都在探索“投、融、管、退”这个商业模式，但“退”这一环节一直没能找到很好的解决方案。消费类公募REITs的推出对商业地产意义重大。在商业模式上，打通了“退”的最后一公里，形成“投、融、建、管、退”的良性循环。在管理运营上，也给予商业地产一个锚定目标，使得管理动作有非常清晰路径，执行过程中就不会变形，最后得到市场认可。

强化资本运作 适时开展扩募

对公募REITs市场来说，扩募是市场发展的必经之路，它使得单只基金的外延式扩张成为可能，有利于REITs市场持续纳入优质存量资产、实现市场规模增长、提升REITs市场的流动性。

决定REITs持续扩募的关键，是资产方的运营管理能力。记者了解到，此次中金印力REIT的发起人印力集团，是万科旗下的购物中心开发与运营能力平台。根据公开信息，万科在2016年通过持有投资基金的权益成为印力集团的重要股东。截至目前，万科委托印力管理的商业项目经营坪效增幅超过20%。

值得一提的是，印力集团成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、开发和运营，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。截至2023年12月31日，印力集团运营管理项目超过160个，遍布全国53个城市，为中金印力消费REIT未来扩募提供了广阔的想象空间。

“中金印力消费REIT对集团而言不仅是一个项目，更是一个对接资本市场的平台。目前这个平台规模还小，但集团旗下运营着很多优秀的商业地产项目在合适的时候都可以装进去。”丁力业透露，按照现有的规则，中金印力消费REIT上市一年以后可以扩募，基金管理人及集团将适时开展扩募工作。

丁力业表示，未来，印力集团将与管理人继续携手共进，充分发挥综合优势，依托优质底层资产，提升运营管理效能，努力做好投资者服务，为推动公募REITs市场高质量发展贡献力量。