戴德梁行发布的最新报告显示，二季度，北京甲级写字楼租金环比下降3.9%至每月每平方米279.2元，上海甲级写字楼租金环比下降2.7%至每月每平方米230.8元，广州甲级写字楼租金环比下降2.5%至每月每平方米142.5元，深圳甲级写字楼租金持续下调至每月每平方米176.6元。预计下半年，一线城市写字楼市场租金水平或继续面临下行趋势。

报告显示，二季度，北京甲级写字楼市场无新增供应入市。降本增效和以价换量继续成为租户和业主在企业运营上的主旋律。至此，北京写字楼市场租金水平继续处于下行区间，全市租金环比下降3.9%，同比下降11.7%至每月每平方米279.2元。一些企业租户抓住议价优势完成升级搬迁的需求。市场大面积租赁成交拉动北京全市写字楼市场季度净吸纳量为4.5万平方米，空置率环比下降0.3个百分点至18.0%。

需求方面，二季度，金融业、TMT和专业服务业继续成为北京写字楼租赁市场成交主力，分别占所有行业总成交面积的33.8%、25.5%和20.3%。从成交类型方面看，在企业“降本增效”的目标下，市场租赁需求以搬迁及续租为主，分别占季度租赁总成交面积的45.5%和25.5%。

报告指出，下半年，北京写字楼市场将迎来约42.5万平方米的新增供应，其中90%以上均位于非核心区。新项目的入市将继续拉高市场空置率，同时短期内成本控制仍将成为市场的主要租赁策略。预计下半年，市场需求疲软加上新增供应将对租赁市场继续施压，市场租金水平或将继续面临下行趋势。

上海方面，报告显示，二季度，上海共有4个甲级写字楼项目入市，为市场新增240611平方米的优质空间。上海整体租金下降趋势依然存在，全市平均成交租金录得每月每平方米230.8元，环比下降2.7%。租赁活跃度较前几季度有所回升，全市平均空置率降至21.7%。从行业上划分，专业服务业在二季度占比最大，租赁面积占比45%，制造业、TMT和金融业企业租赁活动依然活跃，分别占比23%、15%和6%。二季度，内资机构在上海租赁成交（续租、扩租在内）中占据较高比例，达72%。

报告指出，据统计，今年下半年上海将有8个项目竣工入市，为市场新增超70万平方米优质办公空间。2025年，有15个未来供应项目计划入市，共计约176万平方米。预计下半年上海写字楼租金或继续下降。

广州方面，报告显示，二季度全市甲级写字楼净吸纳量录得10.3万平方米，其中琶洲商务区在新增供应的刺激作用下，贡献了超过七成的净吸纳量。存量的稳健去化为整体市场空置率的企稳回落提供了支撑，截至二季度，空置率录得 18.1%，环比微降0.3个百分点。全市平均租金则受到以价换量策略的影响而持续走低至每月每平方米142.5元，环比下降2.5%。

需求方面，TMT、专业服务业、贸易和零售业是广州写字楼市场二季度成交主力。其中，TMT延续了需求回稳的趋势，租赁成交面积占比达到30%，以软件和信息技术服务业为代表的互联网相关企业贡献了较大面积的成交。专业服务业中，律师事务所、科学研究和技术服务业表现亮眼。贸易和零售业办公需求持续升温。

报告指出，结合后续的供应计划来看，到2028年之前，广州还将有367万平方米甲级写字楼陆续投入使用，届时全市存量将突破1000万平方米规模。对于业主方而言，如何在巨大的供应压力下维护优质租户及提升现有租户的稳定性将成为重要课题。预计下半年写字楼租金仍维持下降趋势。

深圳方面，报告显示，二季度，深圳甲级写字楼总存量维持在825.1万平方米。在新增需求疲软的影响下，年中空置率较2023年末上升1.1个百分点至27.2%。业主积极促进存量去化，深圳甲级写字楼平均租金持续下调至每月每平方米176.6元，同比下降10.6%。

从需求来看，报告显示，二季度，深圳甲级写字楼需求仍主要来自金融、专业服务业、TMT三大传统行业，租赁面积占比超过70%。银行、多元金融均有大面积成交；教育机构、人力资源服务需求增长较为明显。此外，游戏、电商、半导体以及自动驾驶等板块也贡献了部分大面积租赁交易。

报告预计，年内深圳还将有近120万平方米的甲级写字楼计划投入使用。考虑到其中有近7成为总部型物业，总部自用及对其上下游企业的吸引或将在一定程度上缓解项目的去化压力。但在经济下行压力下，企业以降本为目的的搬迁、换租活动还将占主导，租金仍存在下探空间。

校对：苏焕文