出险之后，中南建设需要解决的短债规模越来越大。倘若“白衣骑士”入主，推动其盘活资产，势必要具备足够的融资或偿债能力，且掏出真金白银。

刚刚注资万达商管的太盟投资集团，这一次真的要出手拯救这家住宅地产公司吗？毕竟，在此之前，其鲜有投资国内住宅类房地产项目，而展示出与外资不动产基金相似的投资偏好。

来源：新财富杂志（ID：xcfplus）

作者：杜冬东

4月24日，中南建设复牌，股票简称变更为“ST中南”。就在被“戴帽”前的4月22日，其股价却一字涨停。

这一背景是，4月20日下午，市场传出重磅消息，由江苏南通市海门区政府牵头，中南建设的大股东中南城市建设投资有限公司（简称“中南城建”），与太盟投资集团（PAG）及江苏资产等机构在洽谈债务化解、股权交易等合作。4月21日，中南建设方面向媒体证实了这一事项。

4月22日为上述消息公开后的首个交易日，中南建设收获一个10.53%的涨停，股价报收0.84元/股。

有评论由此称，深陷债务泥潭的中南建设可能迎来“白衣骑士”。

这是因为，太盟投资集团在业内有着亚洲“小黑石”之称。此前不到一个月，太盟投资集团刚刚签署投资协议，联合中东资本，向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，对珠海万达商管进行股权重组。王健林的困境由此大为缓解。

22日晚间，深交所即下发关注函，要求中南建设就前述事项的真实性做出说明。

“目前双方仅就合作的可能性进行探讨，无具体的方案或推进计划。该事项尚处于筹划阶段，对公司影响具有重大不确定性。”2024年4月25日，ST中南回复关注函称。

这是怎样一个故事呢？刚刚注资珠海万达商管的太盟投资集团，这一次要拯救住宅地产公司吗？中南建设会就此迎来生机吗？

01

“苏系黑马”深陷困境

过去一个季度，太盟投资集团在中国资本市场很火。

3月30日，太盟投资集团、中信资本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony、穆巴达拉投资公司在大连签署投资协议，联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，并合计持股60%，大连万达商管持有剩余40%的股份。

大连新达盟商业管理有限公司于2024年1月成立，对赌赴港上市失败的珠海万达商管为其子公司。

太盟投资集团此举解除了珠海万达商管的“上市对赌危机”，有人由此将其掌门人单伟建称作拉了王健林一把的人。

因此，4月20日，市场传出太盟投资集团与当下深陷困境的中南建设发生关联时，投资者不免浮想联翩。

中南建设曾是“苏系房企”的一匹黑马。在业绩巅峰期的2020年前后，中南建设的销售规模也有2200多亿元，与金地集团(600383)、招商蛇口(001979)等不相上下，位列克而瑞销售榜单Top20。只是在房地产市场三强“碧万恒”光芒万丈的那几年，市场对中南建设的关注并不算多。

中南建设总部位于“中国建筑之乡”江苏南通。其掌门人陈锦石早年和无数同乡一样，在建筑工地干活，后来从施工队做起，直至创立了中南建筑。此后，他又从建筑施工往上游的房地产开发领域发展，逐步打造出如今的中南建设。因此，陈锦石的商业王国中南集团与一般的房地产开发商略有不同，旗下既有工程建筑，也有房地产开发业务。

按照官方的介绍，目前，中南集团旗下有上市公司中南建设，还有中南置地、中南建筑、中南实业投资和中南教育等平台。

作为上市公司的中南建设，主营业务为房地产开发和建筑施工，兼营酒店及其他，2009年借壳大连金牛上市。其旗下的房地产业务主要在中南置地，建筑施工业务则在中南建筑。

2016年开始，中南建设以“黑马”之势大举扩张，其销售规模从502亿元一气上冲，并杀入了“2000亿俱乐部”。克而瑞数据显示，2020年，中南置地以2068亿元的操盘金额，位居房企第14位；以1573.9万平方米的操盘面积，位居第10位。

中南集团的快速发展下，陈锦石的身家也水涨船高，连年进入“新财富500创富榜”，稳坐南通首富之位。

不过，这波冲刺也闯出了大麻烦。2021年开始，受行业调整影响，中南建设销售困难，出现亏损。数据显示，2021年到2023年第三季度，中南建设累计亏损138.14亿元，资产负债率高达91.3%。

与多数出险房企一样，2022年以来，中南建设多次转让旗下资产自救，包括出售中南丝路城市运营、中南服务子公司等，累计已完成项目股权转让14个。

从股权结构看，中南建设的控股股东为中南城建，实际控制人为陈锦石及一致行动人。早前，中南城建的持股比例最高达54.12%。自2022年8月起，中南城建及其一致行动人持有的公司股票持续被财达证券、中邮证券、长江证券等机构强制平仓。截至2024年4月16日，中南城建的持股比例下降至37.74%。

据统计，中南建设近一年有14条被执行人记录，被执行总金额20.38亿元。实控人陈锦石也成为被执行人，涉案金额约13.9亿元，其名下还有177条消费限制信息。

中南建设的债务压力，也连累到控股股东中南城建。目前，中南城建所持中南建设股份已被大量冻结，截至4月16日，累计被冻结约14.44亿股，累计质押约12.95亿股，占其持股的88.8%。

中南建筑列为被执行次数高达152次，被执行总金额也有将近6亿元。被执行涉案的原因包括设备租赁、票据纠纷、工程款、买卖合同、劳务纠纷等。中南建筑还收到18次限制消费令，有6次股权冻结，股权数额高达1.39亿元。

业绩难堪、债务高企，令投资者对中南建设心灰意冷。因股价连续10日低于面值，中南建设濒临退市。

02

盘活资产，需应对庞大短债

2022年11月7日，中南建设首次公开违约。其公告称，“由于市场调整、行业非良性循环等原因，暂不支付公司全资子公司HZID去年发行的美元票据利息”。

尽管此前，中国华融、中国信达以及江苏资产均向中南建设伸出援手，中南建设成为被AMC纾困最多的房企，依然无法扭转局势。

事实上，中南建设在2021年就已经大幅缩减拿地规模，但随着房地产销量整体下行，中南建设的业绩呈现断崖式下滑。2021-2023年，中南建设的合同销售金额从1973.7亿元骤减至398.8亿元（表1）。刚刚过去的2024年一季度，中南建设累计合同销售额仅47.3亿元，同比再减38%。

销售持续下滑，导致其减债之路变得艰难。根据中南建设2023年报告，其2023年归母净利润为-52.93亿元。

公开数据显示，中南建设4只存续的美元债均已违约，余额4.646亿美元。目前共有5只存续境内债，合计51亿元，其中3只已展期至2028年后，分别为“H9中南03”、“H0中南02”、“H1中南01”。另外2只债券“20中南建设MTN001”及“20中南建设MTN002”，合计26.77亿元，仍将于一年内到期。

尽管中南建设此前已积极进行债务重组，但相关进度仍低于预期。中南建设仍有部分银行和非银行金融机构借款未能达成新的借款方案或偿付，同时，其境外子公司的优先票据重组，也面临个别投资者反对和清盘风险。

iFinD数据显示（表2），2019年至2023年三季度报，中南建设的长期借款从360.06亿元降至198.88亿元；非流动负债规模从473.31亿元降至254.79亿元；账面资金从254.1亿元快速萎缩至91.14亿元。同期，其短期借款、应付票据及应付账款、一年内到期的非流动负债的规模均较庞大。

如今，如何应对快速上涨的短债，成为中南建设的当务之急。进一步说，如果“白衣骑士”要入主推动中南建设的盘活资产，势必要具备足够的融资或偿债能力且掏出真金白银，才能化解困局。

03

太盟曾数次投资中国不动产领域

太盟投资集团与中南城建的洽谈，是否意味着将注资盘活中南建设，尚无法判断。值得一提的是，中南建设的土地储备在江苏省占比较高、区域较为集中，且三、四线土地储备占比较高，未来开发项目存在一定的去化压力。

过去一个月，太盟投资集团因对王健林旗下的珠海万达商管的注资而受到市场关注。

由于对赌赴港上市失败，珠海万达商管承受着资金和来自投资者的巨大压力。2023年12月12日，太盟与大连万达商管集团共同宣布签署投资框架协议，对珠海万达商管进行股权重组，大连万达商管持股40%，太盟等投资人持股60%。

2024年1月，大连新达盟商业管理有限公司成立，珠海万达商管成为其子公司。3月30日，太盟投资集团联合5家机构，向大连新达盟投资600亿元。

由此，珠海万达商管的困境解除，但王健林同时也失去了对珠海万达商管的控股权。

作为此战的领投人，太盟投资集团彰显出不俗的资本运作能力。

据太盟投资集团2022年拟赴港上市时公布的招股书显示，其主营业务由三部分组成：信贷及市场、私募股权和不动产。

截至2021年底，其总资产管理规模超470亿美元，其中，信贷及市场业务占45%，约为210亿美元。2019年至2021年，太盟投资分别实现营业收入4.36亿美元、6.38亿美元、7.37亿美元，年复合增长率为30.02%。

官网资料显示，太盟投资集团为全球近300家机构基金投资者管理着超过500亿美元的资产，旗下有约30支活跃基金。其知名的投资项目包括珍爱网、万达商管、大阪环球影城、腾讯音乐（01698.HK）、奈雪的茶（02150.HK）等。

太盟投资集团的掌门人单伟建在投资圈赫赫有名，曾是全球著名私人股权投资公司德克萨斯太平洋集团（TPG）合伙人，也是TPG亚洲（前身为新桥投资集团）联席主管合伙人。他曾主导一系列颇具影响力的交易，包括率领新桥收购韩国第一银行，并在一年内扭亏为盈，以及入主深圳发展银行。

公开资料显示，不动产是太盟投资集团三大核心业务板块之一，其曾数次投资过中国房地产市场项目：2013年，收购上海悦达889广场项目65%股权；2015年，联手万科、铁狮门，以35.7亿元收购瑞安房地产（00272.HK）旗下上海企业天地三期，并向市场筹集等值5.09亿美元贷款；2017年，与招商蛇口联合设立16亿元的地产基金，并持有80%权益，随后，该基金还以境外协议转让的形式，收购了招商蛇口持有的上海招商局大厦、上海招商局广场以及北京招商局大厦的部分股权，交易总对价约为50亿元。此外，其还是春泉产业信托的二股东，并曾两度购入华南城（01668.HK）股份。

2024年2月，太盟投资集团与苏州高新区签署了合作协议，要将中国总部落户苏州，统筹发展公司在中国的各类资产管理业务。

通常而言，商用物业项目因标准化程度高、管理成本低，能够获取长期稳定收益而外资所青睐，而住宅项目是开发型物业，售卖后不能提供可持续现金流，因而至今少有国内住宅地产公司获得战略投资者入局。

从历史案例来看，太盟投资集团此前也鲜有投资中国住宅类房地产项目，其展示出与外资不动产基金普遍相似的投资偏好。不过，单伟建近期曾公开撰文称，“中国的房市不存在供应严重过剩的问题，但尚未转危为安，原因是需求和价格仍然受到政策抑制，阻断了市场建立新平衡点的机制”。

04

“真洽谈”还是“真保壳”？

受利好消息影响，中南建设4月22日开盘一字涨停。

而此前的4月18日，中南建设收盘价为0.84元/股。当日晚间，中南建设公告称，公司存在可能因股票收盘价连续均低于1元/股而被终止上市的风险。

4月19日，其第二次公告提示风险：“公司可能因股票收盘价连续低于1元/股而被终止上市”。中南建设当日收盘价为0.76元/股，跌9.52%，已经连续11个交易日均低于1元/股。

4月22日，中南建设公告称，自4月24日起，公司股票将实施“其他风险警示”，股票简称由“中南建设”变更为“ST中南”，将于4月23日起停牌一天，并于次日复牌。

针对退市风险，中南建设亦曾在公告中回应，“公司前期推出了董事、高级管理人员增持计划，已增持金额合计207万元，待公司定期报告披露后，董事和高级管理人员增持计划将继续实施；同时，公司目前也在与有关债权人协商符合各方利益的系统性方案，发挥公司资源的最大价值，减轻公司支出压力”。

有评论称，洽谈事发于中南建设遭遇“退市”之际，是否过于巧合？

中南建设总市值不过32.14亿元，太盟投资集团亦可在二级市场以低价买入。直接与中南建设的大股东谈，是否为了以更低的价格获得股权，甚至不排除寻求获得控制权的可能？

22日晚间，深交所就此次洽谈的真实性发函关注。

深交所表示，如果确实有上述事项，中南建设要说明，中南城建与太盟投资集团合作的具体内容、时间安排及进展情况，并分析相关合作的可实现性。同时，中南建设还要说明，中南城建及实际控制人是否计划对公司进行股权转让、资产重组，以及其他对公司有重大影响的事项。

截至4月25日收盘，中南建设回复了关注函，但就与太盟投资集团洽谈一事未正式公告消息。

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