从房地产新模式说开去
来源:证券时报网作者:李宇嘉2024-01-05 07:02

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【环宇杂谈】

笔者个人理解,房地产新模式其实是需求导向下的供求匹配,老百姓需要什么房子,那就供应什么房子。

李宇嘉

近期,重要会议提出,加快构建房地产新发展模式,前缀是“加快构建”,而非之前的“探索建立”。可见,形势已形成了倒逼,解房地产之忧,唯有新模式了。

那么,对于什么是新模式,业内说法不一。不过,对于旧模式是什么,或要破除什么,业内基本形成了清晰的认识,比如破除“卖地、建房、卖房、卖地”的简单要素投入,破除“高成本、高周转、高杠杆”的资本运作套路,破除商品房独大、保障房弱小的供给局面等。但立起什么、怎么立起来,就像盲人摸象,比如现房销售、租购并举,打造“好房子”等,无法具象成轮廓清晰的一体。

笔者个人理解,房地产新模式其实是需求导向下的供求匹配,老百姓需要什么房子,那就供应什么房子。有人说,现在就是需求导向的呀!开发商都在做客户研究,新一代产品,面向客户需求的房屋设计和配套(得房率、学位、新型材料等)的竞争卷到了极致;年轻人租房多,各类租赁公寓(保租房、长租房、私人租赁房)一应俱全、丰俭由君,也在需求导向下推进。

但是,如果关注到需求的“多数人”,楼市当下的困境本质上是购买力不足导致的“需求错配”问题。也就是说,现有的高房价、高租金的供给结构下,多数人支付不起。用重要会议的表述讲,就是“有效需求不足”。需求导向下的供求匹配,具体说就是基于“人房地钱”要素优化配置和良性循环,以人定房、以房定地、以地定钱,供应需要且能支付的“好房子”。

备受重视的配售型保障房是一个好的“小切口”。近期,新一轮保障房建设启动,配售型是重点。主要特征是土地划拨供应、保本微利销售、封闭流转(只能卖给政府或符合条件的人群)、针对工薪阶层和各类人才。土地划拨确保保本微利(房价只有商品房价一半左右),封闭流转避免套利、避免冲击商品房,工薪阶层和人才是需求主体。

这个制度设计比较全面。哪些人需要房子、需要什么房子是清晰的,即落脚城市没几年的工薪阶层和人才是需求主体,考虑到他们的收入前景和就业预期,他们需要的是价格足够低的房子。注意的是,由于各地房价都在下行,有的较高点跌幅近半,加上市场上房屋供应量大、部分难以交付甚至烂尾,买房决策延后,长租已然形成。除了价低,还要有吸引力。

这就是品质一定要好,所谓的品质好,并非是要打造豪宅,而是要看齐周边的商品房品质和配置,做到及时交付、交付品质与宣传的一样,公办教育、医疗等都具备。为何要强调这个?大家想想,当前收入就业环境、楼市预期双双弱势,市面上房子大把,而且还在跌跌不休,这类房子还有封闭流转的“硬伤”。如果品质没啥吸引力,即便房价低,估计也难卖得出去。

所以,配售型保障性住房要想成为新模式的一个抓手,就必须要有品质好的优势,甚至品质还要略高于周边商品房,以品质好的优势冲抵一切不利因素,才能真正实现需求导向和供求匹配。这么推演的话,就看各地主政者重视与否了。笔者一直呼吁,这类房子要参考去化率高的刚需型新盘特征,一定要在中心区或可通勤范围内的次中心区划拨供地,才能实现动则必成。

现在看,各地还是重视不够,担心影响商品房、冲击土地财政。如此一来,可能不会把一些好地块拿出来,品质也难以匹敌商品房。如果新一轮保障房建设出来的项目,没有让大家看到应有的诚意,或陷入传统保障房的印象:品质乏善可陈,后续得不到维护的低收入集聚区,就会领教什么叫用脚投票了。重要的是,错失这个“小切口”撬动新模式的机遇期(这一点在保租房部署上已有先例)。所以,新模式不缺好设计,缺的是执行,这才是新模式的关键。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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责任编辑: 王智佳
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