【环宇杂谈】

笔者个人理解，房地产新模式其实是需求导向下的供求匹配，老百姓需要什么房子，那就供应什么房子。

李宇嘉

近期，重要会议提出，加快构建房地产新发展模式，前缀是“加快构建”，而非之前的“探索建立”。可见，形势已形成了倒逼，解房地产之忧，唯有新模式了。

那么，对于什么是新模式，业内说法不一。不过，对于旧模式是什么，或要破除什么，业内基本形成了清晰的认识，比如破除“卖地、建房、卖房、卖地”的简单要素投入，破除“高成本、高周转、高杠杆”的资本运作套路，破除商品房独大、保障房弱小的供给局面等。但立起什么、怎么立起来，就像盲人摸象，比如现房销售、租购并举，打造“好房子”等，无法具象成轮廓清晰的一体。

笔者个人理解，房地产新模式其实是需求导向下的供求匹配，老百姓需要什么房子，那就供应什么房子。有人说，现在就是需求导向的呀！开发商都在做客户研究，新一代产品，面向客户需求的房屋设计和配套（得房率、学位、新型材料等）的竞争卷到了极致；年轻人租房多，各类租赁公寓（保租房、长租房、私人租赁房）一应俱全、丰俭由君，也在需求导向下推进。

但是，如果关注到需求的“多数人”，楼市当下的困境本质上是购买力不足导致的“需求错配”问题。也就是说，现有的高房价、高租金的供给结构下，多数人支付不起。用重要会议的表述讲，就是“有效需求不足”。需求导向下的供求匹配，具体说就是基于“人房地钱”要素优化配置和良性循环，以人定房、以房定地、以地定钱，供应需要且能支付的“好房子”。

备受重视的配售型保障房是一个好的“小切口”。近期，新一轮保障房建设启动，配售型是重点。主要特征是土地划拨供应、保本微利销售、封闭流转（只能卖给政府或符合条件的人群）、针对工薪阶层和各类人才。土地划拨确保保本微利（房价只有商品房价一半左右），封闭流转避免套利、避免冲击商品房，工薪阶层和人才是需求主体。

这个制度设计比较全面。哪些人需要房子、需要什么房子是清晰的，即落脚城市没几年的工薪阶层和人才是需求主体，考虑到他们的收入前景和就业预期，他们需要的是价格足够低的房子。注意的是，由于各地房价都在下行，有的较高点跌幅近半，加上市场上房屋供应量大、部分难以交付甚至烂尾，买房决策延后，长租已然形成。除了价低，还要有吸引力。

这就是品质一定要好，所谓的品质好，并非是要打造豪宅，而是要看齐周边的商品房品质和配置，做到及时交付、交付品质与宣传的一样，公办教育、医疗等都具备。为何要强调这个？大家想想，当前收入就业环境、楼市预期双双弱势，市面上房子大把，而且还在跌跌不休，这类房子还有封闭流转的“硬伤”。如果品质没啥吸引力，即便房价低，估计也难卖得出去。

所以，配售型保障性住房要想成为新模式的一个抓手，就必须要有品质好的优势，甚至品质还要略高于周边商品房，以品质好的优势冲抵一切不利因素，才能真正实现需求导向和供求匹配。这么推演的话，就看各地主政者重视与否了。笔者一直呼吁，这类房子要参考去化率高的刚需型新盘特征，一定要在中心区或可通勤范围内的次中心区划拨供地，才能实现动则必成。

现在看，各地还是重视不够，担心影响商品房、冲击土地财政。如此一来，可能不会把一些好地块拿出来，品质也难以匹敌商品房。如果新一轮保障房建设出来的项目，没有让大家看到应有的诚意，或陷入传统保障房的印象：品质乏善可陈，后续得不到维护的低收入集聚区，就会领教什么叫用脚投票了。重要的是，错失这个“小切口”撬动新模式的机遇期（这一点在保租房部署上已有先例）。所以，新模式不缺好设计，缺的是执行，这才是新模式的关键。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

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