作为一名在北京工作近15年的房产中介梁亮（化名）而言，近日贷款利率调降让他颇感高兴。“12月下半月的客户相对此前要多一些，楼市新政策是影响因素之一。”

《中国经营报》记者了解到，北京、上海两地近日出台楼市新政，提出降低首付比例、房贷利率，同时延长房贷年限。基于12月五年期以上贷款市场报价利率（LPR）为4.2%保持不变，北京首套利率降至4.2%～4.3%（分区），二套利率降至4.75%～4.8%；上海首套利率降至4.1%，二套利率降至4.4%～4.5%。而同为一线城市的广州、深圳，已在近期出台楼市松绑政策。

业内人士认为，此次楼市新政对于京、沪两地居民购房贷款支持力度提高。整体来看，今年12月房贷利率有所调降，尤其是二套房贷利率下调较为明显。展望未来，2024年居民房贷利率下调仍有空间，而引导五年期以上LPR报价进一步下调是关键所在。但基于银行净息差压力因素，此举空间或有限。

新政松绑

此次新政从贷款利率、首付比例、贷款年限等方面，做出了有利于购房者的调整，起到一定效果。

记者采访了解到，近日，北京多家银行已执行房贷新政。一位北京地区银行人士告诉记者，目前，北京城六区首套、二套房贷利率下限分别调整为LPR加10个基点、LPR加60个基点；非城六区首套、二套房贷利率下限分别降为LPR加0基点、LPR加55个基点。

根据最新发布的五年期以上LPR报价4.2%来看，北京地区城六区首套、二套房贷利率下限分别调整为4.3%、4.8%；非城六区首套、二套房贷利率下限分别调整为4.2%、4.75%。

上述北京地区银行人士表示，此前，北京首套利率为4.75%，二套利率为5.25%，对比来看，此次下调幅度并不小。

12月14日，北京住建委、中国人民银行北京市分行联合多部门发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（以下简称“《通知》”）指出，为加大购房信贷支持力度，更好满足居民家庭刚性和改善性住房需求，降低首付款比例，对于贷款购买首套住房的居民家庭，最低首付款比例不低于30%。对于贷款购买二套住房的居民家庭，所购住房位于城六区的，最低首付款比例不低于50%；所购住房位于城六区以外的，最低首付款比例不低于40%。

另外，《通知》指出，个人住房贷款年限最长从25年延长至30年。北京住房公积金管理中心表示，此次政策调整后，在其他贷款条件不变的情况下，贷款时要求的月缴存额及还款时的月还款额均有所下降。首先，申请同等额度贷款时，月偿还金额下降。如以等额均还计算法计算，按照原最长贷款年限25年申请100万元公积金贷款，月均还款额为4794.29元。政策调整后，按照最长贷款年限30年申请，月均还款额下调至4270.16元，每月可节省月供约524元，有效降低借款申请人还款负担。

一位北京地区房产中介人士告诉记者，此次新政从贷款利率、首付比例、贷款年限等方面，做出了有利于购房者的调整，起到一定效果，近日咨询的客户相对上半个月要多。

与北京步伐一致，上海亦在近日更新政策。

上海自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。相关文件显示，优化差别化住房信贷政策为：一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%；二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。

同时，上海为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

国金证券研报显示，历经新政调整，上海首套利率由原来的4.55%降至4.1%，二套利率由原来的5.25%降至4.4%～4.5%。此前，同为一线城市的广州、深圳已在9月到11月期间出台一系列支持政策，例如广州解除外围限购、深圳放宽普宅标准、降低首二套房的首付比例及房贷利率等，具有信号意义。因此，之前尚未落地宽松政策的北京、上海出台需求端支持政策正当其时。

记者注意到，8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。各城市可根据房地产市场形势和当地政府调控要求，自主确定首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。此次一线城市陆续松绑，是对监管政策的有效落实与跟进。

房贷利率降幅加大

未来，除了继续落实房企金融支持政策外，后期政策“工具箱”在放宽购房条件、下调居民房贷利率方面还有较大空间。

贝壳研究院监测显示，2023年12月百城首套主流房贷利率平均为3.86%，二套主流房贷利率平均为4.41%，分别较上月微降低1BP（基点，下同）、2BP。12月首、二套主流房贷利率较去年同期分别回落23BP和50BP。12月银行平均放款周期为19天，与上月持平，维持2019年以来最快放款速度。

分类统计显示，12月一线城市首、二套房贷利率分别为4.13%、4.54%，较上月分别降低25BP、34BP；二线城市首、二套利率维持上月的3.88%、4.42%；三、四线城市二套利率下降1BP至4.40%，首套利率保持不变。与去年同期相比，12月一线城市首、二套利率分别下降48BP、59BP，降幅最大；二线城市首、二套利率分别下降19BP、50BP，三、四线城市首、二套利率分别下降23BP、50BP。其中，一线城市房贷利率的下降主要由京沪带动，本次京沪利率下降后均是2019年以来的最低水平。

某股份制银行人士指出，2023年，为推动房地产市场升温，央行采取按季动态调整首套房贷利率政策，推动首套房贷利率下降，同时调降二套房贷利率下限。整体来看，个人住房贷款利率降幅显著加大。

值得注意的是，LPR是影响房贷利率走势的关键。据中国人民银行公示数据，12月一年期LPR为3.45%，五年期以上LPR为4.2%，均与上月持平。实际上，自2023年以来，伴随两次降息，一年期和五年期以上LPR已分别累计下调20BP和10BP，带动居民贷款利率下行。

展望未来，民生银行首席经济学家温彬认为，中央金融工作会议提出：“要加大政策实施和工作推进力度，保持流动性合理充裕、融资成本持续下降。”央行2023年三季度货币政策执行报告指出：“增强LPR对实际贷款利率的指导性，推动实体经济融资成本稳中有降。”此外，中央经济工作会议提出：“促进社会综合融资成本稳中有降。”这意味着，2024年中国人民银行大概率仍将引导LPR适度下行，但LPR和新发贷款利率进一步下行空间将有所收窄。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，2024年货币政策的一个重点将是引导房地产行业尽快实现软着陆，带动商品房销量、房地产投资和土地市场企稳回暖。可以看到，自2021年下半年以来，房地产低迷一直是国内经济下行压力的一条主线。我们判断，下一步政策支持空间依然较大，特别是最新数据显示，2023年9月新发放居民房贷利率仍高达4.02%，仅略低于此前2009年9月4.34%的历史低点，而当前的经济增速和通胀水平都与2009年前后相距甚远。

王青指出，未来，除了继续落实以“三支箭”为代表的房企金融支持政策外，后期政策“工具箱”在放宽购房条件、下调居民房贷利率方面还有较大空间。其中，引导五年期以上LPR报价进一步下调，持续降低居民房贷利率是关键所在。这意味着，即使2024年政策利率（MLF利率）保持稳定，但针对房地产的定向降息会持续推进。2024年年中前后，房地产市场有望出现趋势性回暖，这将结束行业约三年的下行周期。这既是当前“要有效防范化解重大经济金融风险，守住不发生系统性风险底线”的要求，同时也能从根本上改善2024年下半年的经济增长动能。