【环宇杂谈】

“既要、又要、还要”的多元目标往往很难兼顾，导致越到基层，突破动力越小。

李宇嘉

近期，二手住房市场出现年底翘尾行情。根据克而瑞监测，11月17个重点城市二手住房成交面积同比增长22%。12月上半月，中信证券监测的14个城市二手住房网签套数同比增长25.1%，自9月以来连续4个月正增长。笔者所在的广州，11月二手住房交易今年首次突破1万套，深圳连续4周二手住房交易超过1000套，12月有望继3月份再次探上4000套。

对此，有不少机构和房地产自媒体表示市场已回暖，判断房价已触底，建议有需要的同学可以入场。笔者认为，二手房交易量确实在增长，但更需要关注背后的一个现象，即业主“以价换量”的趋势。11月份，百城有99个城市二手住房价格下跌，连续6个月有90多个城市房价下跌；11月70城二手住房价格上涨城市为零，上一次出现这个情况，还是2014年的9月份。

业主“以价换量”带动交易回升，映射出两个问题。一是很多业主一次性将价格降到位，以诱惑性的让利来落袋为安。这个现象须引起重视，背后的原因，一方面是前期各地纾困地产的“大招不断”，但效果似乎不尽如人意，微观主体看淡后市。另一方面，形势不明朗的时候，“主动收缩、自我收缩”的预期比较明显。

二是商品房需求潜力还很大。只要价格降到位，就一定有买家。这就是为何各地二手房交易量明显增加了。笔者调研到，二手住房买家中，有为明年学位提前做准备的，有家长为即将大学毕业的子女买房的，有马上要结婚的情侣买婚房的，有的因工作变动而换房。但这些有效需求体量太小，很难撑起楼市这个庞然大物。高房价和需求难以匹配，这是楼市的主要矛盾。

对于当前消费市场的局面，近期重要会议讲得很清楚，“有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱”。2020年疫情后，讲的是“需求不足、供给冲击”，而现在则是“有效需求不足、产能过剩”。也就是说，不是没需求，而是缺有支付能力的需求。其实，这个局面不是一天两天的事情了，只是过去拼命踮起脚、加杠杆或跟风，掩盖了有效需求不足的现实。

这几年，对泡沫进行定向爆破，旧模式难以为继，加上部分高收入行业逐渐告别了高红利期，房子开始回归民生和居住属性，有效需求不足的问题开始显现。这也是为何近两年需求端纾困的政策都用上了，但回落下来的市场波澜不惊。往简单了说，有钱的人不买房，甚至在卖房，中产或中高收入群体有改善的愿望，但要么担心未来收入无法支撑，要么对市场预期不佳。

对于中低收入人群，确实想拥有房子，但要么没有合适的房子租或买，要么就是买不起。从大道理来讲，就是供需不匹配、需求断层或接不上。从近期的运行态势来看，必须要“破旧立新”，即破除旧模式、立起新模式。这不是愿意不愿意的问题，而是已经形成了倒逼。近期，重要会议提出“加快构建房地产发展新模式”，前缀是“加快建立”，过去是“探索建立”。

可见，形势不等人。对于“破”什么，业内是比较清晰的，比如破除“三高”的开发模式，破除强依赖症，破除简单的要素投入。但对“立”什么，整个框架尚待明晰，目前大家只知道框架里的一些零部件，比如“三大工程”（城中村改造、保障性住房和平急两用）、租购并举、REITs、存量房屋盘活和运营，但这些零部件组装起来，尚难言新模式。

需要注意的是，“加快构建房地产发展新模式”那一句的前半句，有一个重要表述，即“完善相关基础性制度”。怎么理解？有关新模式的零部件，比如租购并举、保租房以及长效机制等，前几年已在探索。阻力在于，条条块块组成的管理部门，很难形成一致行动，往往囿于“一亩三分地”的利益，良策无法落地。另外，就是“既要、又要、还要”的多元目标往往很难兼顾，导致越到基层，突破动力越小。“完善相关基础性制度”，就是从源头解决问题。形势能逼出魄力，有魄力就有希望。先立后破，关键在立，立的话就从根源上入手。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

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