证券时报记者 吴琦

近日，REITs（不动产投资信托基金）指数屡刷新低，引发市场关注。

Wind数据显示，刚刚发布一周年的中证REITs指数已连续5个月下跌，并于近日创下新低，年内跌幅已达31.08%。相较而言，公募REITs明显跑输其他类资产。

当前，已上市公募REITs的数量为29只，总市值达到791.66亿元，仍属公募市场中较为小众的产品。业内人士对当下公募REITs的表现颇感意外，但也认为其估值已至合理区间，部分标的的长期配置价值已经显现。

缘何跌跌不休？

截至12月14日收盘，中证REITs指数报于725.88点，刷新历史低位，年内跌幅也超过了31%。

中证REITs指数的样本空间由沪深交易所上市时间超过3个月的公募REITs组成，最新成份基金数量有28只公募REITs。截至12月14日收盘，中证REITs指数的成份基金年内表现全线尽墨，有12只REITs年内跌幅超20%，最大跌幅达46%。另外，已上市的29只公募REITs中，已有26只破发。

公募REITs缘何跌跌不休？

参考成熟的REITs市场，华夏基金指出，海外REITs也曾经历过发展初期市值规模偏小和波动较大的阶段。

博时基金基础设施投资管理部基金经理刘玄对记者表示，受上半年基本面表现、年底资金流动性以及存续产品解禁、新增产品新发等因素的影响，今年以来公募REITs二级市场持续调整，当前整体的投资情绪较弱。

华夏基金称，一是部分产品基本面表现不佳，修复进度也未达到市场预期；二是当前市场环境流动性较弱，叠加临近年末部分机构赎回压力较大，整体换手率走低，机构调仓动作容易引起二级市场的连锁效应，导致单边下跌。

根据记者统计的数据，公募REITs最新平均日成交额仅有916万元，相比2022年的日均1483万元缩水近四成，流动性明显衰减。在流动性不足的前提下，无论是资金的赎回还是机构的调仓，无疑都加剧了对公募REITs的施压。

长期资金纷至沓来

近日，财政部联合人力资源社会保障部起草《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》（下称“《意见稿》”），拟将公募REITs正式纳入社保基金投资范围。这一举措被认为给市场引入长期资金活水，有助于提振公募REITs市场信心、稳定投资者预期。

实际上，除了社保基金，今年7月已有多家基金公司陆续公告称，将公募REITs纳入部分FOF的投资范围，并更新了基金合同和托管协议。近日，又有华夏基金、博时基金、富国基金、华安基金、平安基金等将REITs纳入了旗下FOF基金的投资范围。

刘玄认为，长期来看，公募REITs的现金流相对稳定，且强制高比例分红，能够为社保基金提供长期稳定的回报率，同时公募REITs有助于分散投资者的配置风险。社保基金坚持长期投资、价值投资和责任投资的理念，与公募REITs的适配性较高。《意见稿》释放的信号，有助于引导具有长期投资特性的社保基金稳妥参与REITs投资，助推公募REITs的市场信心和健康平稳发展。当然，从短期来看，长期资金投资公募REITs并非一蹴而就，政策落地及社保资金入市仍需要一定时间。

华夏基金表示，在当前调整下，很多产品的P/NAV（资产净值）已小于1，估值水平已显示出较好的投资价值。此外，政策端也释放“鼓励增量投资者入场”的利好，长期来看REITs市场的稳定性有望提升。

配置价值逐渐凸显

公募REITs的二级市场表现如此疲弱，实际上也让一些业内人士大呼意外。

从盘面上看，公募REITs仍在不断扩容，首批扩募的份额将自12月18日实际解除限售和解除锁定后进入二级市场。

在当前的市场背景下，不少公募REITs的价格已跌至上市以来的最低位，“黄金坑”是否已经到来？

“部分品种短期调整的幅度已大于其基本面波动，估值已至合理区间，长期配置价值显现。”刘玄认为，短期来看，随着增量资金入市、流动性改善、“锚定规律”凸显等完善生态体系的因素逐渐归位，公募REITs的二级市场将日渐成熟。长期而言，完善REITs市场基础制度，加快多层次REITs市场建设，优化国资国土、税收、会计处理等REITs配套政策，将为REITs市场的扩面提质提供长期动力。

华夏基金认为，综合底层资产基本面和估值来看，部分产品已有较高的性价比，基本面已有积极变化，叠加此轮下跌的市值调整，已具备了较好配置价值。

中金公司认为，2023年的市场调整主要是结构性的，二季度以后中国REITs市场真正开始发挥对实体资产价值发现的功能，目前的调整是一个必经过程。眼下，结构性调整或已近尾声，未来的市场运行可能与股债市场重构关联方式，并再次开始演绎基本面周期逻辑。