今天上午，国家统计局网站公布2023年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

国家统计局城市司高级统计师沈赟解读统计数据表示，2023年9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大，二手住宅环比转涨、同比降幅收窄；二三线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。

易居研究院研究总监严跃进认为，最新房价指数数据说明，认房不认贷落实后，一线城市市场交易回暖，扮演了本轮楼市复苏的良好态势，有助于引导市场预期，促进全国房价指数回暖和趋稳。

一线城市分化明显，京沪反弹，广深续跌

一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大，二手住宅环比转涨、同比降幅收窄。

从环比看，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平，其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%，广州和深圳环比分别下降0.6%和0.5%。一线城市二手住宅销售价格环比连续4个月下降后首次转涨，涨幅为0.2%，其中北京和上海环比分别上涨0.7%和0.6%，广州环比下降0.7%，深圳环比持平。

从同比看，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京和上海同比分别上涨2.9%和4.4%，广州和深圳同比分别下降1.7%和3.0%。一线城市二手住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京同比上涨1.1%，上海、广州和深圳同比分别下降1.9%、3.8%和1.0%。

二三线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。从环比看，9月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅环比下降0.5%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

从同比看，9月份，二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅同比下降3.2%，降幅比上月扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.4%和3.5%，降幅均与上月相同。

从城市数量来看，9月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有45个，比上月增加1个，较年内高点减少10个；二手住宅销售价格同比下降城市有67个，比上月增加1个。

一线城市分化明显，京沪反弹，广深续跌。绝大部分城市房价呈现下跌态势。环比涨幅靠前的是上海、北京、西安、宁波等，同比涨幅靠前的是成都、上海、长沙、宁波、杭州等，都是热点一二线城市。

四个一线城市表现看，京沪则呈现上涨，而广深继续下跌。新房方面，9月份京沪分别环比反弹0.4%和0.5%，位于涨幅榜前两位，北京“由降转升”，而广州环比下降0.6%，跌幅扩大0.3个百分点，深圳下跌0.5%，收窄0.1个百分点但依旧在高位。

二手方面，9月份京沪分别环比上涨0.7%和0.6%，位居涨幅榜前两位，而广州9月环比下跌0.7%，相比上月跌幅扩大0.1个百分点，深圳则持平（0.0%）。四大一线城市中，只有广州、深圳两个难兄难弟呈现跌势，北京新房环比转降为升，上海环比保持上涨。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，京沪反弹，广深续跌，主要原因在于，京沪此前“认房又认贷”实施严格，8月底9月初实施“认房不认贷”以后，释放的需求潜力比较大，特别是京沪老旧二手住房多，改善型需求潜力大，京沪机关国企高校事业单位比较多，有效的刚需基础也比广深大，此前房价波动没有广深那么剧烈。

新房弱复苏，目前还是局部的

一季度小阳春之后，新房环比涨幅持续收窄，直至6月份房价下跌，7月份下跌连续，8月份跌幅扩大，9月份在销售环比回升的支撑下，跌幅为明显扩大。其中，一线城市环比连续2个月停涨后，8月份首次下跌0.2%，9月份再次下跌，但跌幅收窄至0.05%，这是70城新房指数环比跌幅未扩大的主因。

数据统计，9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-0.6%，新房房价指数环比跌幅连续两个月持平，同比跌幅连续三个月持平。严跃进认为，这说明8月份以来，一系列购房政策已经开始产生效果，至少“跌幅扩大”的态势有所遏制。随着后续购房政策效应积极释放和预期调整，价格指数见底回升的态势比较清晰，即房价指数回稳趋势明显。

虽然，9月份新房房价上涨的城市数量继续减少，从8月份的17个变为15个。但严跃进认为，这说明目前的弱复苏是局部的，依然要重视一些城市房价指数偏弱的问题。一二线城市必须提振楼市，此类城市楼市提振了，对于全国整体形势的扭转具有积极的作用，也有助于进一步促进房地产市场的预期良好发展。

值得注意的是，当前新房房价指数环比涨幅最大的三个城市为上海、北京和西安，此类城市基本面不错，楼市表现较为强劲。而跌幅较大的城市包括扬州、牡丹江、包头和南京，这里面南京需要重点关注。这说明一些强二线城市也遇到了楼市的压力，此类城市购房政策已经非常宽松，包括全面取消限购等，客观上有助于促进四季度此类城市指标的复苏反弹。

二手房跌幅扩大态势止住了

李宇嘉分析，二手房同环比跌幅比新房大，主要在于二手房挂牌量不断创新高，8月底推出“认房不认贷”后，挂牌量迅速攀升，且月度销售量小于挂牌量，交易周期增加、预期下滑，导致部分房源持续降低挂牌价，以求尽快出货。值得注意的是，二手房价格环比跌幅未再扩大，一线城市从5-7月份领跌，到9月份逆转为上涨，这是二手房价格跌幅趋稳的核心因素。

数据显示，9月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.5%，同比涨幅为-3.2%。当前这两个指标总体上呈现了“跌幅扩大态势止住了”的特征。

从9月份一二三线城市的二手房房价环比涨幅数据看，分别为0.1%、-0.5%和-0.5%。同比涨幅则为-1.4%、-3.2%和-3.5%。显然，一线城市的价格指数表现是最好的，其在此前有4个月的下跌，目前转跌为涨，说明价格指数基本面出现了积极的表现，也充分说明当前房价指数趋稳向好。结合一线城市一手房转涨的态势，严跃进认为，一线城市一二手房价格指数“双涨”，说明政策效果非常好。

虽然二手房房价指数环比上涨的城市有所增加，但数量还是太少了，仅有4个。但严跃进认为，这恰也是二手房市场深刻调整的佐证。二手房市场的调整幅度和力度都明显比一手房要大。在当前供求关系发生重大调整的阶段，后续要继续用足用好政策，促进二手房市场的更好发展。

从二手房房价指数排行可以看出，北京、上海和天津的房价涨幅相对好。二手房市场的逻辑和一手房也是相似的，总体上城市基本面不错的，其房价指数相对坚挺。背后的逻辑也还是在于，此类城市市场需求量大。此类城市扮演了领头羊角色，有助于全国预期进一步向好。

城市分化是大趋势

李宇嘉认为，城市分化是大趋势，随着政策宽松，未来少数热点城市或核心区域稳定，而其他城市下跌，这可能是常态。

对于后市，李宇嘉分析，商品房市场环比有改善，单月商品房销售面积比8月环比增长47.0%，显示8月底以来的政策纾困起到了一定效果，但政策效果明显低于预期，全国商品房销售同比跌幅仍在扩大。

加上供给端的风险释放还在继续，居民信心、收入、预期等基本面并无明显改善，反馈在房价上，下跌幅度开始持平或减缓，但持续下跌仍会维持一段时间，特别是广大二三线城市房价跌幅仍在扩大。

不过，促进刚需和改善循环，降低购房门槛和成本的政策，在需求集中扎堆儿的一线城市，效果得到显现，这是一个比较好的现象，一线城市止跌企稳对于稳定后续的房价有积极效果，杭州、宁波、成都、西安、长沙等基本面比较健康的热点二线城市也有了企稳的迹象。

严跃进认为，9月份数据已经说明，当前房价指数呈现了“跌幅态势已经遏制、一线城市率先复苏、其他城市仍需努力”的特征，意味着房价指数最悲观的时刻开始过去，四季度要巩固好既有的政策效应，积极促进房价指数回稳回暖。建议各地进一步松绑政策，激活需求。房价指数积极信号要捕捉好和宣传好，进一步引导市场预期向好发展。

此外，二手房市场关系房地产行业的健康发展，尤其是二手房的供应规模相对大，提振二手房非常重要。目前二手房在限购政策、银行贷款、换房退个税等方面都有各类积极政策，建议各地要把政策用足用好，二手房市场盘活了，客观上对于一手房或房企去库存会有较为积极的作用。

校对：苏焕文