李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近期，从住房和城乡建设部获悉，我国超大特大城市城中村改造将分为拆除新建、开展经常性整治提升、实施拆整结合三类推进实施，目前全国已入库城中村改造项目达162个。自从今年7月国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》并召开电视电话会议进行部署，新一轮城中村改造进入了快车道，这是构建房地产新模式的关键一环。

8月份以来，尽管国家及各地启动了力度较强的商品房市场纾困政策，但市场反应相对较弱。据克而瑞的数据监测，在传统销售旺季的9月份，30个重点城市新建商品住房成交面积为1205万平方米，环比微增3%，同比下降23%。“十一”假期期间（9月29日-10月6日），35个重点城市日均成交面积较去年国庆假期及2019年假期下降了20%左右。

可见，房地产的旧模式难以为继，稳定行业和市场迫切需要构建新模式，而城中村改造无疑是新模式的重要抓手。以广州、深圳为例，2022年广深常住人口分别为1873万和1766万，广州大约有1/3居住在城中村，深圳有1000万人左右住在城中村。放眼到珠三角，7800万常住人口的住房自有率仅有50%左右，3900万左右的人群租房，其中一半左右住在城中村。

除了珠三角，在过去20年城市化快速推进、城市外延式摊大饼扩张过程中，人口净流入的21个超大特大城市，均诞生了大量的城中村，多的有300个左右，少的也有几十个或上百个。城中村尽管在城市建成区范围内，但其土地基本都是集体性质的宅基地或建设用地，建制和管理还是按照村集体自治的模式，与包围其的城市形成割裂，并成了外来人口的栖息之所。

本质上，城中村是城市化尚不彻底的产物，与城市一般的商品租赁房源、商品房小区相比，尽管城中村的生产生活已融入或半融入城市，但其基础设施、公共服务、管理模式还是按照村集体来供应。外来人口大量涌入，特别是高房价背景下新市民、年轻人、新就业大学生也部分开始转向租住城中村的情况下，城中村安全隐患大、公共设施不足且滞后的问题较为突出。

而且，城中村村民、村集体往往顺势在自家宅基地、集体用地上违法加建，发展低水平、低质量的出租屋经济、村级工业园。但由于建筑密度高，遍地一线天、握手楼和私自乱搭乱建，消防安全隐患大，公共服务不足，出租屋很难满足租赁人群的需求，后者选择栖息于此主要是基于成本低的考虑。由于城市化的公共服务没有覆盖，也导致居住在此的居民很难融入城市。

根据笔者调研，租住在城中村的，很多是已婚或拖家带口的人群，或与亲缘、乡缘相关的人群租住在一个村里，且往往选择长期租赁于此，赚够了钱或年老时再返回老家。对于日后购置城市商品房，子女在此接受教育，多数人群暂无打算，“由租转买”（购买就业地城市商品房）的比例不足3%。一来没有这个打算，二来认为无法融入城市，三来收入不支撑。

新一轮城中村改造，拆除新建的按照城市的标准规划、建设、管理；整治提升的要按照文明城市的标准去进行整治提升和实施管理，守住安全的底线；拆整结合的要将腾出的空间用于必要的公共服务补短板。总之，城中村改造既是对“物”的改造，也是对“人”的改造，就是要将城市标准的市政设施、公共服务覆盖到城中村，将城市街道和社区管理覆盖到城中村。

最终目的就是让居住其间的村民、新市民、年轻人等，享受到均等化的城市公共服务，解决发展不平衡、不充分的矛盾。同时，与保障性住房相结合，是这一轮城中村改造最大的特点。国家的指导意见及各地文件提出了三种渠道。一是城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模，按一定比例建设保障性住房，探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房。二是复建安置区除了满足村民自住外富余的出租房源，相对集中建设，并长期租赁用作保障性租赁住房。三是对存量留用的出租屋开展品质提升，吸引社会力量做规模化长租房经营。

建设回迁安置房和保障性住房，其资金主要来源于土地二次开发的商品房销售和物业经营。由于城中村占据城市核心位置，但利用碎片化、功能低效、存量盘活价值高。片区统筹、成片改造的模式会大大提升空间的价值、推动就业增加和产业升级。因此，城中村改造具有供给侧改革、需求侧牵引的效果，不仅能提供商品房的有效供给，还能通过片区升级牵引需求释放。

中信证券研究所借助“七普”数据关于城区内居住在自建房（个人建造、属于个人产权的房屋）的统计，19个超大特大城市城中村占地面积约14亿平方米，平均容积率在1左右。如果60%的按拆除新建的模式更新，改造后的建筑面积将达到26亿平方米，直接投资超过10万亿，带动其他投资近15万亿。当然，由于资金平衡是第一原则，规模巨大的投资可能分期释放。

重要的是，数以亿计的外来人口、新市民、年轻人能在城中村改造后扎根下来，不仅能继续租住成本低、体验好、品质高的保障性住房、长租房，也能分享到城市化的公共服务，还能继续在保留或就地转型的村内产业（临街商业零售、餐饮服务）、村级工业园就业，或在周边城市片区就业，意味着他们能真正在城市扎根。由此，其美好生活的需求就会不断释放，由租转买、租购并举的住房需求就会释放，这是我国内需的基础，也是商品房市场可持续发展的路径。

（编辑：陆跃玲）