《北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法(征求意见稿)》日前发布，拟明确建设单位在工程竣工验收前，应组织购房业主对住宅及相关公共部位的质量、尺寸和主要使用功能等进行查验，提升住宅品质。

办法将如何减少新建住宅的质量缺陷，住宅工程质量的查验涉及住建领域的专业知识，业主看不懂怎么办？‍

北京市住建委拟出规定

新房竣工前应组织业主查验

《北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法(征求意见稿)》拟规定，建设单位应提前7日正式通知业主，告知业主查验的具体安排、携带证件材料、查验主要内容及注意事项。同时，业主可按照自愿原则，本人或授权他人参与查验。业主本人查验时，可由亲属或他人陪同参与，总人数不超过3人。

办法拟明确，在组织业主查验前，建设单位应将分户验收影像资料按户分发业主，业主可以此作为参考，对所购住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能进行查验。

同时，业主在查验过程中，由设计、施工、监理、物业等单位人员组成的查验组应耐心细致解疑释惑，如实记录查验情况，并且最终查验成果应经查验双方共同签字确认。

房屋交付时易出现业主集中投诉现象

主要集中在质量缺陷、货不对板

记者梳理发现，近几年购房者在收房时遇到的问题不少。此前，北京的一位业主去收房，发现自己购买的精装修房，实际装修效果与样板间存在很大的出入。“他说是三层中空，现在给我们交付的窗户是两层，根本不是三层。”

辽宁沈阳某高档小区一位姓林的业主说，收房的时候发现房子没有入户门，找到开发商，却被告知从窗户进去。“这是开发商给我们所谓的入户门，这是窗户不是门。”

从《北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法(征求意见稿)》起草说明中可以看到，近年来，一些新建住宅在工程验收、交付之际出现了业主集中投诉的现象，尤其在保交楼、共有产权住房项目多发。业主投诉主要集中在质量缺陷、货不对板两方面。

多年关注地产行业的江苏益友天元律师事务所律师钱鸿良表示，房屋交付的时候，最容易出现业主集中投诉的现象。

“参建方的严谨和细致程度，会影响房屋最后能不能跟最初的设计和合同约定相一致。一旦中间有一点问题，交付时就可能跟购房者的预期有差距。如果出现这种情况，就会产生投诉、维权的现象。”

该新规提前引入业主查验

让事后管理变成事前管理

《北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法(征求意见稿)》规定，在查验过程中，查验组应耐心细致解疑释惑，如实记录查验情况，查验成果经双方共同签字确认，形成问题销项台账。建设单位根据销项台账，组织维保力量进行问题整改，对台账逐一销项。

在首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池看来，过去是要交房的时候，购房者才能够实地看自己的房屋，相当于开盲盒。该办法的一个亮点是提前引入业主查验，让事后管理变成了事前管理。

“有一部分业主直接参与到验房的过程，直接了解这里面有什么问题，然后跟开发商沟通怎么解决，增强了业主的获得感和满意度。”

律师钱鸿良认为，形成问题销项台账可以减少房屋主体结构和使用功能方面的质量缺陷，同时能够提升业主的居住品质。

业主深度参与到房屋建设的过程当中，可以及时发现房屋建设方面的问题，然后解决问题；‍

同时，开发商也可以根据业主参与验收的结果，对发现的缺陷或者瑕疵及时整改，避免在房屋到最后交付的时候集中爆发维权或者投诉事件。

此次新规对于分户验收进行了强化，公共部位、每户住宅、每间房间都要进行验收，并留存资料，还要引入第三方机构抽样复核。根据办法，分户验收综合运用观感目测、实体测量、功能性检测等方法手段，逐户、逐间进行验收并留存资料。

中原地产首席分析师张大伟指出，现在新的政策，对于购房者来说肯定是有利的，也能倒逼开发商提高施工质量。至于在日后的执行中如何落实，核心是需要提高购房者的话语权。“还是要看开发商是不是配合。业主可以说不，前提是要合理合法合规，有第三方介入认可，这种情况下，这个政策的最大效果才能发挥出来。”